Процесс покупки недвижимости

Прежде всего, надо получить идентификационный код налогоплательщика (Codice fiscale). Этот код позволяет идентифицировать каждого человека, проживающего или занимающегося экономической деятельностью на территории Италии. Этот код сопровождает человека всю его жизнь. Получить его можно двумя способами:

• На территории Италии при наличии действующего заграничного паспорта и действующей визы;
• В Итальянском консульстве в стране проживания.

После получения Codice Fiscale необходимо позаботиться об открытии счета в Итальянском банке. По Итальянскому законодательству расчет за приобретение недвижимости на территории Италии можно производить только с участием Итальянского банка.

Процедура покупки недвижимости в Италии чётко регламентирована Итальянским законодательством

Процесс покупки недвижимости обычно делится на три этапа:

1. Proposta d’acquisto (Предложение о покупке). Процедура покупки недвижимости начинается с подписания Proposta d’acquisto (Предложение о покупке). В этом документе оговариваются все детали, описание объекта недвижимости, цена, сроки и условия оплаты. Для подтверждения серьёзности намерений о покупки, в момент подписания предложения о покупке, покупатель вносит задаток, который обычно составляет сумму от 2000 евро и может изменяться в зависимости от стоимости объекта недвижимости. Как правило, Proposta d’acquisto является безотзывной в течение срока, указанного в документе, но не более 30 дней. Это время дается продавцу, чтобы решить, принимать или не принимать предложение. Продавец, следовательно, освобожден от каких либо обязательств до момента принятия предложения (Accettazione della proposta). Покупатель же может отказаться от своего предложения, по истечении срока действия предложения, указанного в данном документе, но до момента принятия предложения продавцом. В случае принятия предложения продавцом, Assegno будет зачтен в счет будущих платежей.
2. Compromesso (Предварительное соглашение о покупке, еще называют Preliminare di compravendità). Это юридический договор, в котором предусматриваются все условия последующей сделки купли – продажи, цена, способ оплаты, сроки оплаты, дата подписания нотариального акта и т.д. При подписании Compromesso выплачивается задаток (Caparra) или аванс (Acconto), в зависимости от того, что предусмотрено договором. Как правило, это сумма от 10 до 30% суммы договора. Задаток и аванс имеют разный смысл. Так в случае отказа одной из сторон от исполнения договора аванс подлежит возврату в полном размере. С задатком дела обстоят иначе, в случае отказа покупателя от покупки, задаток остается у продавца, в случае отказа продавца, покупателю возмещается задаток в двойном размере. В течение 20 дней с момента подписания данного договора он должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции, также подлежат уплате регистрационные платежи и налоги, начисленные на сумму аванса или задатка. По желанию сторон данный договор может быть оформлен при участии нотариуса, в этом случае нотариус сделает запись в Conservatoria Registri Immobiliari, которая будет иметь смысл «бронирования» в течение определенного срока, т.е. этот объект не сможет быть отчужден третьим лицам. Услуги нотариуса платит та сторона, по желанию которой производится данная запись.
3. Rogito или Atto natarile (Нотариальный акт). Окончательный договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса (Notaio). Нотариус предварительно проверяет юридическую чистоту сделки, составляет договор купли-продажи, удостоверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Далее договор регистрируется нотариусом в Регистрационном Бюро Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). В момент подписания договора, в присутствии нотариуса производится окончательный расчет с продавцом, уплата всех налогов и сборов и оплата услуг нотариуса. Как правило, в этот же момент происходит приемка - передача объекта недвижимости.

В случае, когда покупателем выступает иностранец, существует два варианта подписания договора:

• Договор заключается на двух языках, при совершении сделки должен присутствовать переводчик и два свидетеля, владеющих языком, понятным покупателю. При этом письменный перевод контракта делается заранее. Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель.
• Procura speciale d’acquisto (Доверенность), оформляется на человека, владеющего итальянским языком, который подписывает договор купли – продажи от имени покупателя. В этом случае присутствие покупателя на сделке не обязательно. Доверенность может быть оформлена в Италии, либо в стране проживания доверителя. Для того чтобы иметь юридическую силу, доверенность составленная в стране проживания доверителя должна иметь апостиль и быть переведена на итальянский язык.